Salah Tarif Bikin PPh Jual Rumah Lebih Bayar, Bisakah Dipindahbukukan?

Pertanyaan:

PERKENALKAN Saya Badri. Saya baru saja menjual rumah dan sudah membayar pajak penghasilan (PPh) atas penjualan rumah tersebut. Namun, saya salah tarif sehingga jumlah PPh yang saya bayarkan menjadi lebih besar dibandingkan dengan yang seharusnya.

Apakah atas kesalahan tersebut, saya bisa mengajukan pemindahbukuan atas pajak yang sudah saya bayarkan ke billing yang baru? Atau apakah saya harus mengajukan restitusi? Terima kasih.

Jawaban:

Terima kasih Bapak Badri atas pertanyaannya. Sebelum menjawab pertanyaan Bapak, perlu dipahami kembali sekilas ketentuan mengenai PPh atas penjualan rumah. Dalam ketentuan pajak di Indonesia, PPh yang atas penjualan rumah disebut juga sebagai PPh atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (PHTB).

Ketentuan PPh PHTB

Ketentuan terkait dengan PPh PHTB tercantum dalam Peraturan Pemerintah (PP) 34/2016. Selain itu, pemerintah juga telah mengatur sedemikian rupa ketentuan penyetoran dan pelaporan PPh PHTB melalui PMK 81/2024 dan Perdirjen Pajak No. PER-8/PJ/2025.

Merujuk Pasal 1 ayat (1) PP 34/2016, penghasilan yang diterima orang pribadi atau badan dari PHTB terutang PPh yang bersifat final. Penghasilan dari PHTB tersebut di antaranya berasal dari penjualan tanah dan/atau bangunan (Pasal 191 ayat (4) PMK 81/2024).

Besarnya PPh yang dikenakan bervariasi tergantung pada pihak yang menerima pengalihan serta objek yang dialihkan. Berdasarkan Pasal 192 ayat (1) PMK 81/2024, PPh PHTB dikenakan dengan tarif sebagai berikut:

1. 0% atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana diatur dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum;
2. 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa rumah sederhana dan rumah susun (rusun) sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
3. 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b.

Sesuai dengan ketentuan Pasal 193 ayat (1) PMK 81/2024, PPh final PHTB tersebut harus disetor sendiri oleh pihak yang menerima penghasilan. Adapun penyetoran PPh final PHTB tersebut harus dilakukan sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas PHTB ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

Dengan demikian, apabila orang pribadi menjual rumah umumnya akan terutang PPh final PHTB dengan tarif sebesar 2,5%. PPh final PHTB tersebut harus disetorkan sendiri orang pribadi yang menjual rumah sebelum akta pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh notaris atau PPAT.

Setelah menyetor PPh PHTB, ada 2 kewajiban lain yang perlu diperhatikan. Pertama, mengajukan permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran PPh (validasi pembayaran PPh PHTB) sebagaimana diatur dalam PER-8/PJ/2025. Simak Cara Ajukan Validasi SSP PPh PHTB via Coretax secara Mandiri.

Kedua, melaporkan PPh PHTB yang telah disetor sendiri dengan menyampaikan SPT masa PPh Unifikasi (Pasal 199 ayat (1) PMK 81/2024). Namun, wajib pajak yang telah melakukan penyetoran sendiri PPh PHTB telah mendapat validasi dianggap telah memenuhi kewajiban pelaporan SPT. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 171 ayat (3) PMK 81/2024.

Ringkasnya, orang pribadi yang menjual rumah memiliki 3 kewajiban pajak yang harus diperhatikan:

1. Menyetor sendiri PPh PHTB. Simak Cara Bikin Billing PPh Final Pengalihan Hak Tanah/Bangunan di Coretax;
2. mengajukan validasi pembayaran PPh PHTB. Simak Cara Ajukan Validasi SSP PPh PHTB via Coretax secara Mandiri;
3. Melaporkan PPh PHTB yang telah dibayarkan melalui SPT PPh Unifikasi. Kewajiban ini dianggap terpenuhi apabila kewajiban pertama dan kedua telah terpenuhi.

Terkait dengan penyetoran PPh PHTB, orang pribadi dapat menyetorkannya melalui menu Pembayaran dan pilih submenu Layanan Mandiri Kode Billing. Salah satu poin yang perlu diperhatikan, sistem tidak menghitung otomatis berapa besaran PPh PHTB yang harus disetorkan. Untuk itu, orang pribadi harus menghitung dan memasukkan jumlah PPh PHTB yang terutang secara mandiri.

Ketentuan Pemindahbukuan atau Restitusi PPh PHTB

Sehubungan dengan pertanyaan Bapak Badri, bisa atau tidaknya pembayaran PPh PHTB dipindahbukukan tergantung pada apakah pembayaran tersebut sudah dilakukan validasi atau belum. Adapun validasi pembayaran PPh PHTB dilakukan melalui penerbitan surat keterangan (Suket) validasi PPh PHTB.

Berdasarkan Pasal 109 ayat (1) huruf b PMK 81/2024, permohonan pemindahbukuan bisa diajukan di antaranya terhadap pembayaran PPh atas penghasilan dari PHTB yang belum dilakukan penelitian untuk penerbitan surat keterangan penelitian formal bukti pemenuhan kewajiban penyetoran PPh (Suket validasi PPh PHTB)

Dengan demikian, apabila pembayaran PPh PHTB tersebut belum dilakukan validasi maka idealnya Bapak Badri dapat mengajukan permohonan pemindahbukuan. Sebaliknya, apabila pembayaran tersebut telah dilakukan validasi maka Bapak Badri tidak dapat mengajukan permohonan pemindahbukuan.

Kendati tidak dapat mengajukan pemindahbukuan, Bapak Badri dapat mengajukan permohonan pengembalian pajak yang seharusnya tidak terutang (PPYSTT). Permohonan PPYSTT dapat diajukan setelah Bapak Badri mengajukan pembatalan Suket validasi PPh PHTB. Pembatalan dapat dilakukan melalui menu Layanan Perpajakan, submenu Layanan Administrasi, dan kode jenis layanan AS.01 Pemenuhan Kewajiban Perpajakan.

Apabila permohonan PPYSTT telah disetujui, Bapak Badri idealnya akan menerima surat permintaan konfirmasi kelebihan pajak (SPKKP). Pada tahap ini, Bapak Badri di antaranya dapat memilih melakukan kompensasi kelebihan pembayaran pajak ke deposit pajak. Kemudian, Bapak Badri dapat mengajukan pemindahbukuan dari deposit ke akun KAP-KJS 411128-402 untuk kemudian dilakukan validasi.

Apabila Bapak Badri tidak memilih kompensasi ke deposit maka pengembalian pajak akan dikirimkan ke rekening yang tercatat pada bagian profil coretax Bapak Badri. Selanjutnya, Bapak Badri dapat kembali membuat kode billing mandiri untuk membayar PPh PHTB dan mengajukan validasi kembali. Simak Cara Tanggapi Surat Permintaan Konfirmasi Kompensasi Kelebihan Pajak

Demikian jawaban yang dapat disampaikan. Semoga membantu.

Sebagai informasi, artikel Konsultasi Coretax hadir setiap pekan untuk menjawab pertanyaan terpilih dari pembaca setia DDTCNews. Bagi Anda yang ingin mengajukan pertanyaan seputar coretax system, silakan mengirimkannya melalui kolom pertanyaan yang tersedia pada kanal Coretax atau klik tautan berikut ini. (dik)