BERITA TERKINI
PAJAK bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan (PBB-P2) adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
PBB-P2 menjadi salah satu jenis pajak yang wewenang pemungutannya berada di tangan pemerintah kabupaten atau kota. Salah satu unsur dasar dalam pengenaan serta perhitungan PBB-P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bumi dan NJOP bangunan.
Umumnya, NJOP tersebut ditetapkan oleh kepala daerah setiap 3 tahun sekali. Namun, kepala daerah dapat menetapkan NJOP atas objek pajak tertentu untuk setiap tahun sesuai dengan perkembangan wilayahnya.
Penetapan NJOP itu dilakukan melalui serangkaian proses penilaian PBB-P2. Adapun penilaian PBB-P2 untuk NJOP bumi berupa tanah dilakukan dengan membentuk Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) dalam setiap Zona Nilai Tanah (ZNT). Cara ini berlaku baik untuk penilaian massal maupun penilaian individual.
Berbicara soal ZNT maka istilah tersebut baru-baru ini mencuat dalam polemik kenaikan PBB-P2 di Kabupaten Jombang. Berdasarkan kabar yang beredar, carut marut penilaian ZNT digadang menjadi penyebab lonjakan tagihan PBB-P2 di Kabupaten Jombang. Lantas, apa itu ZNT?
Dalam konteks PBB-P2, ketentuan ZNT di antaranya tercantum dalam Peraturan Menteri Keuangan No. 85 Tahun 2024 tentang Penilaian Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PMK 85/2024).
Merujuk Pasal 1 angka 20 PMK 85/2024, ZNT adalah zona geografis yang terdiri atas satu atau lebih objek pajak yang mempunyai satu NIR yang sama, dan dibatasi oleh batas penguasaan/pemilikan objek pajak dalam satuan wilayah administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat pada batas blok.
Perlu diketahui, NIR adalah nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai tanah dalam suatu zona nilai tanah. Berdasarkan pengertian itu, ZNT berarti pengelompokkan wilayah berdasarkan nilai tanah rata-rata di kawasan tersebut.
Sesuai dengan ketentuan PMK 85/2024, ZNT tersebut dibuat per kelurahan/desa. Nanti, setiap area yang memiliki ZNT berbeda akan diberikan warna yang berbeda. Mengacu pada lampiran PMK 85/2024, pengelompokkan persil tanah dalam 1 ZNT dilakukan dengan mempertimbangkan 4 unsur.
Pertama, nilai pasar tanah yang hampir sama. Kedua, memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang sama. Ketiga, aksesibilitas yang tidak jauh berbeda. Keempat, mempunyai potensi nilai yang sama
Unsur-unsur tersebut membuat ZNT memiliki nilai yang berbeda-beda. Misal, ZNT atas tanah yang berada di pusat kota tentu berbeda dengan ZNT atas tanah yang berada di pinggiran kota. Dalam praktiknya, penilaian NJOP tanah di antaranya dilakukan melalui kajian ZNT dan pembuatan peta ZNT.
Hasil dari kajian ZNT dalam menentukan NJOP akan digunakan sebagai dasar pembaruan data nilai tanah. Pada intinya, ZNT menjadi salah satu referensi yang diperlukan menentukan NJOP tanah dan berpengaruh pada besaran PBB-P2.
Selain untuk keperluan PBB-P2, ZNT juga bisa menjadi acuan harga jual beli properti, membantu pemerintah dalam perencanaan wilayah dan zonasi (perencanaan tata ruang), serta digunakan bank untuk menilai jaminan kredit berbasis tanah. Untuk memperjelas, berikut contoh peta ZNT:
