PPh Final Pengalihan Real Estat Butuh SKF, Bagaimana Cara Perolehnya?

Pertanyaan:

PERKENALKAN, saya Rudi dari Jakarta. Saat ini saya bekerja sebagai staf pajak dari salah satu perusahaan pengembang properti. Dalam menjalankan usaha, salah satu bentuk transaksi yang perusahaan kami lakukan adalah penjualan properti kepada Special Purpose Company dengan skema kontrak investasi kolektif (KIK) di dalam dana investasi real estat (DIRE).

Saya mendengar bahwa agar transaksi tersebut bisa dikenakan PPh final dengan tarif 0,5%, perusahaan harus terlebih dahulu memenuhi persyaratan untuk memiliki surat keterangan fiskal (SKF). Benarkah demikian? Jika iya, hal apa saja yang perlu kami perhatikan untuk dapat memperoleh SKF tersebut?

Rudi, Jakarta.

Jawaban:

TERIMA kasih atas pertanyaannya, Bapak Rudi. Ketentuan PPh mengenai pengalihan real estat dalam skema KIK tertentu dapat merujuk pada Peraturan Menteri Keuangan Nomor 81 Tahun 2024 tentang Tata Cara Pelaksanaan Hak dan Pemenuhan Kewajiban Perpajakan (PMK 81/2024).

Berdasarkan beleid tersebut, wajib pajak (WP) yang mengalihkan real estat kepada Special Purpose Company melalui skema KIK dalam DIRE dikenai PPh final sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 201 ayat (1) PMK 81/2024. Adapun besaran PPh final yang dikenakan diatur dalam Pasal 202 ayat (1) PMK 81/2024 yang berbunyi:

“(1) Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan Real Estat kepada Special Purpose Company atau Kontrak Investasi Kolektif dalam skema Kontrak Investasi Kolektif tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 201 ayat (1) adalah sebesar 0,5% (nol koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat.”

Dengan demikian, atas transaksi pengalihan real estat kepada Special Purpose Company melalui skema KIK dikenakan PPh final sebesar 0,5%. Namun, perlu diperhatikan bahwa terdapat dua kewajiban yang harus dilaksanakan oleh WP untuk dapat menerapkan besaran tarif tersebut sebagaimana tertuang dalam Pasal 204 PMK 81/2024.

Pertama, WP wajib menyampaikan surat pemberitahuan termasuk dokumen pelengkap terkait transaksi penyerahan kepada kantor pelayanan pajak (KPP) tempat WP terdaftar. Kedua, WP wajib memenuhi persyaratan untuk memperoleh SKF sesuai dengan ketentuan yang mengatur mengenai tata cara pemberian SKF.

Merujuk kembali kepada konteks pertanyaan Bapak, persyaratan untuk memperoleh SKF dapat dilihat dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. PER-08/PJ/2025 tentang Ketentuan Pemberian Layanan Administrasi Perpajakan Tertentu dalam Rangka Pelaksanaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan (PER-08/2025).

Sesuai Pasal 1 angka 7 PER-08/2025, SKF merupakan informasi dari DJP mengenai kepatuhan WP untuk memenuhi persyaratan memperoleh pelayanan atau melakukan kegiatan tertentu. Untuk mendapatkan SKF, WP harus memenuhi persyaratan sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 4 PER 08/2025 sebagai berikut:

1. menyampaikan SPT Tahunan PPh untuk 2 tahun pajak terakhir dan SPT Masa PPN untuk 3 masa pajak terakhir;
2. tidak memiliki utang pajak atau memiliki utang pajak yang mendapatkan izin untuk menunda atau mengangsur pembayaran pajak; dan
3. tidak sedang dalam proses penanganan tindak pidana di bidang perpajakan.

Jika sudah memenuhi ketiga syarat tersebut, WP dapat melakukan pengajuan permohonan SKF secara elektronik atau tertulis. Sesuai Pasal 3 ayat (2) PER 08/2025 pengajuan permohonan SKF secara elektronik dapat dilakukan melalui portal wajib pajak, laman atau aplikasi yang terintegrasi dengan sistem DJP, dan contact center.

Sebagai informasi, PER-8/2025 menambahkan dua kanal elektronik sebagai sarana permohonan SKF secara elektronik dibandingkan dengan aturan sebelumnya. Simak ‘Cara Ajukan Surat Keterangan Fiskal (SKF) Via Coretax DJP’.

Selanjutnya, dalam hal pengajuan permohonan SKF langsung melalui KPP atau kantor pelayanan, penyuluhan, dan konsultasi perpajakan (KP2KP), Pasal 3 ayat (6) PER-08/2025 mengatur adanya tambahan dokumen guna mendukung keabsahan permohonan. Dokumen tersebut mencakup:

1. fotokopi kartu tanda penduduk, bagi WP orang pribadi; dan
2. salinan akta pendirian dan dokumen pendukung lainnya berupa fotokopi SPT PPh minimal meliputi induk dan lampiran yang memuat data pengurus WP, bagi WP badan, dalam hal permohonan disampaikan selain melalui tempat WP terdaftar.

Jika dokumen tersebut tidak dilengkapi, maka permohonan SKF secara langsung melalui KPP atau KP2KP tidak diterima dan dikembalikan kepada WP.

Nantinya, SKF yang diterbitkan hanya memiliki masa berlaku selama 1 bulan. Perhitungan masa berlaku tersebut dimulai sejak tanggal SKF diterbitkan dan setelahnya tidak dapat digunakan lagi. Hal ini sebagaimana dijelaskan pada Pasal 6 ayat (1) yang berbunyi:

“ (1) Surat Keterangan Fiskal yang diterbitkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) huruf a, ayat (3) huruf a, ayat (4) huruf a, dan ayat (5) huruf a berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) bulan terhitung mulai tanggal diterbitkan.” Simak ‘Catat! Surat Keterangan Fiskal (SKF) Ada Masa Berlakunya’

Dengan demikian, dapat kami sampaikan, untuk transaksi pengalihan real estat dan dikenai PPh final dengan tarif 0,5% wajib memenuhi persyaratan untuk diberikan SKF. Untuk mendapatkan SKF, WP harus memenuhi tiga persyaratan yaitu menyampaikan SPT PPh dan SPT masa PPN, tidak memiliki utang pajak atau memiliki utang pajak yang diangsur, dan tidak sedang dalam proses penanganan tindak pidana di bidang perpajakan.

Selain itu, permohonan SKF dapat dilakukan secara elektronik maupun secara langsung ke KPP atau KP2KP. Atas SKF yang telah diterbitkan akan berlaku selama 1 bulan sejak tanggal penerbitan SKF tersebut.

Demikian jawaban yang dapat disampaikan. Semoga membantu.

Sebagai informasi, artikel Konsultasi Pajak hadir setiap pekan untuk menjawab pertanyaan terpilih dari pembaca setia DDTCNews. Bagi Anda yang ingin mengajukan pertanyaan, silakan mengirimkannya ke alamat surat elektronik [email protected]. (sap)