BERITA TERKINI
SUDAH lebih dari satu dekade pemerintah pusat melimpahkan wewenang dan tanggung jawab pengelolaan pajak bumi dan bangunan (PBB) kepada pemerintah daerah. Landasannya, UU 28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).
Sejak itu, pengelolaan PBB terbagi menjadi dua, yaitu PBB yang dikelola oleh pemerintah pusat dan PBB yang dikelola pemerintah daerah.
Pemungutan PBB oleh pusat meliputi PBB sektor perkebunan, perhutanan, pertambangan migas, pertambangan untuk pengusahaan panas bumi, pertambangan mineral dan batu bara, dan sektor lainnya (PBB-P5L). Sementara PBB yang dikelola oleh pemerintah daerah meliputi PBB sektor pedesaan dan perkotaan (PBB-P2).
Dengan berlakunya UU 1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD) dan PP 35/2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pemda diberikan kewenangan lebih besar untuk mengatur pajak dan retribusi daerah dalam rangka optimalisasi penerimaan daerah.
PBB-P2 yang merupakan 'warisan' dari pemerintah pusat menjadi pajak yang perlu perhatian khusus oleh pemerintah daerah. Alasannya, dasar pengenaan PBB adalah nilai jual objek pajak (NJOP), yakni nilai yang diperoleh dari harga rata-rata transaksi jual beli yang terjadi secara wajar di suatu wilayah.
NJOP merupakan instrumen penting dalam pemungutan PBB-P2. Yang jadi catata, tidak mudah bagi pemerintah daerah untuk menetapkan NJOP sesuai dengan kondisi yang ideal. Oleh karena itu, penting memastikan apakah sejak beralihnya PBB dari pusat ke daerah sudah pernah dilakukan penilaian ulang atas NJOP?
Apabila belum pernah dilakukan pemutakhiran NJOP, assesment sales ratio dapat digunakan untuk mengetahui perbandingan rata-rata NJOP PBB yang sudah ditetapkan dibandingkan dengan rata-rata harga pasar.
International Association of Assessing Officers (IAAO) dalam Standard on Ratio Studies memberikan rekomendasi bahwa tingkat assessment sales ratio suatu wilayah seharusnya antara 90% sampai 110%. Rasio yang berada di bawah batas rekomendasi mengindikasikan NJOP di wilayah tersebut underassesment.
Pasal 55 ayat (2) dan ayat (3) PP 35/2023 mengatur dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP yang ditetapkan oleh kepala daerah setiap 3 tahun, kecuali untuk objek pajak tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan wilayahnya.
Jangka waktu tersebut merupakan periode yang ideal untuk menilai ulang NJOP karena sifat dari nilai tanah dan biaya pembangunan itu sendiri yang cenderung meningkat setiap tahunnya. Faktor penyebab kenaikan antara lain pertumbuhan aktivitas ekonomi, pertumbuhan populasi, urbanisasi, inflasi, dan keterbatasan lahan.
Pemutakhiran NJOP secara periodik diharapkan dapat menjaga informasi data nilai tanah tetap akurat, terkini, dan relevan seiring berjalannya waktu. Selain itu, apabila masih tetap menggunakan NJOP lama dipastikan terjadi potential loss penerimaan PBB-P2 dalam jumlah besar. Pemutakhiran NJOP dilakukan untuk meningkatkan penerimaan PBB-P2 sebagai salah satu pendapatan asli daerah (PAD).
Dalam rangka membantu pemda menetapkan NJOP yang relevan dengan kondisi objek pajak terkini dan besaran nilainya dapat dipercaya, pemerintah menerbitkan PMK 85/2024 tentang Penilaian PBB-P2.
Terbitnya beleid itu diharapkan bisa membuat pemda mampu menetapkan peraturan mengenai tata cara penilaian PBB-P2, yang memuat antara lain standar teknis penilaian PBB-P2, klasifikasi dan besaran NJOP, daftar biaya komponen bangunan (DBKB), besaran persentase dasar pengenaan PBB-P2, dan pertimbangan besaran persentase tersebut.
Namun, beberapa kendala ditemui dalam pelaksanaan kegiatan ini. Antara lain, sumber daya manusia (SDM) yang menangani bidang penilaian di pemda masih belum memadai, baik dari segi kualitas maupun kuantitas hingga keterbatasan data objek pajak yang tidak lengkap.
Penyusunan rencana yang matang dan sosialisasi kepada masyarakat mutlak dilakukan. Tujuannya, menghindari penolakan atas NJOP hasil pemutakhiran karena besarannya pasti mengalami kenaikan yang signifikan dibandingkan dengan NJOP tahun sebelumnya.
Keterlibatan masyarakat dalam proses ini menjadi bagian yang penting untuk membangun kepercayaan, meningkatkan partisipasi dan mencegah konflik di kemudian hari.
Terdapat 3 ruang yang dapat dimanfaatkan oleh pemerintah daerah agar pemutakhiran NJOP tidak memberikan dampak shock kepada wajib pajak.
Pertama, mengatur NJOPTKP yaitu batas NJOP yang tidak dikenakan pajak. Pasal 40 ayat (3) UU HKPD menyebutkan NJOPTKP ditetapkan paling sedikit Rp10.000.000 untuk setiap wajib pajak. Artinya pemerintah daerah memiliki ruang untuk mengatur ambang batas NJOPTKP sesuai dengan kondisi dan kemampuan wajib pajak.
Kedua, dengan mengatur NJOP yang menjadi dasar pengenaan PBB-P2. Pasal 40 ayat (5) UU HKPD menyebutkan pengenaan PBB-P2 sebesar 20% s.d. 100% dari NJOP setelah dikurangi dengan NJOPTKP.
Agar beban kenaikan PBB tidak langsung terasa berat oleh wajib pajak, pemda dapat menyesuaikan dasar pengenaan PBB-P2 secara progresif dari tahun ke tahun mulai dari persentase terkecil.
Ketiga, mengatur tarif PBB. Pasal 41 UU HKPD menyebutkan tarif PBB-P2 ditetapkan paling tinggi sebesar 0,5% dan lebih rendah apabila objek pajak berupa lahan produksi pangan dan ternak.
Ketiga upaya tersebut dapat digunakan sekaligus untuk mengatur besaran PBB terutang. Bagi wajib pajak, pemutakhiran NJOP yang dilakukan dengan cermat dan transparan dapat menjadi acuan yang jelas dalam menentukan harga properti yang wajar di suatu wilayah.
Hal ini tidak hanya mempermudah proses jual beli properti tetapi juga mencegah terjadinya spekulasi harga tanah yang dapat merugikan masyarakat.
Pada akhirnya, pemutakhiran NJOP tidak hanya berfungsi sebagai instrumen pengelolaan pajak yang efisien, tetapi juga sebagai alat untuk menciptakan pasar properti yang lebih stabil, adil, dan transparan bagi semua pihak.
*Tulisan ini merupakan salah satu artikel yang dinyatakan layak tayang dalam lomba menulis DDTCNews 2025. Lomba diselenggarakan sebagai bagian dari perayaan HUT ke-18 DDTC. Anda dapat membaca artikel lain yang berhak memperebutkan total hadiah Rp75 juta di sini. (sap)
