Tanah Kena Proyek Strategis Nasional, Ganti Ruginya Kena Pajak?

Pertanyaan:

PERKENALKAN, saya Asri, seorang ibu rumah tangga. Tanah yang saya miliki perlu dialihkan untuk kebutuhan proyek strategis nasional (PSN). Saya menyepakati nilai ganti kerugian dengan pihak pemerintah sebagai kompensasi atas pengalihan tanah yang dilakukan.

Setahu saya, terdapat aspek pajak terkait pengalihan hak atas tanah. Lantas, apakah berarti ganti kerugian yang saya terima atas pengalihan tanah untuk PSN dikenakan pajak? Terima kasih.

Asri, Jawa Barat.

Jawaban:

TERIMA kasih atas pertanyaannya, Ibu Asri. Secara umum, benar bahwa pengalihan tanah merupakan peristiwa hukum yang dikenakan pajak. Terdapat 3 jenis pajak yang melekat pada peristiwa tersebut, yakni pajak penghasilan (PPh), bea perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan (BPHTB), dan pajak pertambahan nilai (PPN).

Namun, ketiga aspek pajak tersebut belum tentu relevan dalam konteks Ibu Asri. Sebab, penerapan ketentuan pajak sering kali bergantung pada konteks kasus per kasus.

Lalu, bagaimana perlakuan pajak dalam konteks pengalihan tanah yang dilandasi kepentingan proyek strategis nasional (PSN)?

Sebelum itu, perlu dipahami terlebih dahulu aspek pajak dalam pengalihan tanah secara sederhana:

• Aspek PPh

Penghasilan yang diterima dari pengalihan tanah dikenakan PPh final dengan tarif hingga 2,5%. Final artinya penghasilan tidak perlu diperhitungkan lagi saat menghitung pajak tahunan.

Penanggung: individu/badan yang menerima penghasilan wajib menyetor sendiri PPh terutang.

• Aspek BPHTB

Nilai perolehan tanah dikenakan BPHTB dengan tarif paling tinggi 5%, tergantung aturan daerah.

Penanggung: individu/badan yang memperoleh tanah wajib membayarkan BPHTB.

• Aspek PPN

Penyerahan tanah dikenakan PPN dengan tarif efektif 11%, jika penyerahan dilakukan pengusaha kena pajak (PKP)—yakni pengusaha dengan omzet melebihi Rp4,8 miliar dalam 1 tahun buku.

Penanggung: pihak pembeli tanah menanggung PPN yang dipungut oleh PKP.

Berdasarkan uraian di atas, aspek PPh paling relevan untuk diperhatikan. Sebab, pajak tersebut dikenakan pada pihak yang menerima penghasilan dari pengalihan hak atas tanah (dalam hal ini Ibu Asri, sebagai pihak yang menerima uang ganti rugi).

Sementara itu, aspek BPHTB tidak relevan karena menjadi urusan pihak yang memperoleh tanah (dalam hal ini berarti otoritas terkait). Adapun aspek PPN juga tidak relevan dengan asumsi Ibu Asri bukan merupakan PKP.

Lantas, bagaimana perlakuan PPh-nya dalam konteks kasus Ibu Asri?

Dijamin Hukum, PPh-nya 0%

Ketentuan PPh terkait pengalihan tanah diatur pertama kali dalam Undang-Undang No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan s.t.d.t.d. UU No. 6 Tahun 2023 (UU PPh). Mengacu pada Pasal 4 ayat (2) huruf d UU PPh, penghasilan dari transaksi pengalihan tanah sejatinya memang dikenai PPh final.

Namun, terdapat peraturan turunan yang perlu diperhatikan, yakni Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta Perubahannya (PP 34/2016).

Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) PP 34/2016, diatur mengenai besaran PPh dari pengalihan hak atas tanah yang bervariasi tergantung pada konteks pengalihannya, sebagai berikut:

Mengacu pada tabel di atas, konteks yang tertera pada baris ketiga paling beririsan dengan kondisi Ibu Asri. Dalam kondisi tersebut, diatur bahwa pengalihan hak atas tanah kepada pemerintah, BUMN, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dikenai PPh final dengan tarif 0%—berarti tidak ada PPh yang perlu dibayarkan atas ganti kerugian yang Ibu terima.

Namun, meski pengalihan tanah dilakukan kepada pemerintah, perlu dipastikan bahwa pengalihan tersebut memang berkaitan dengan pembangunan untuk kepentingan umum. Pertanyaannya kemudian, apakah pengalihan tanah dalam kasus Ibu berkaitan dengan itu?

Untuk dapat memastikan hal tersebut, kita perlu merujuk pada Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum s.t.d.t.d. UU No. 6 Tahun 2023 (UU 2/2012)—yang juga juga menjadi salah satu cantolan hukum dalam pelaksanaan PSN.

Mengacu pada UU tersebut, tanah untuk kepentingan umum meliputi: tanah yang digunakan untuk pembangunan jalan umum, jalan tol, bendungan, irigasi, pelabuhan, bandar udara, stasiun, terminal, pasar umum, fasilitas keselamatan umum, hingga rumah sakit pemerintah. Dengan begitu, perlu dipastikan bahwa tanah yang dialihkan memang ditujukan untuk kepentingan umum.

Kesimpulan

Sebagai kesimpulan, untuk memastikan bahwa Ibu berhak atas tarif PPh 0% dan tidak ada pihak mana pun yang memotong pajak dari ganti kerugian yang Ibu terima, terdapat beberapa hal yang perlu dipastikan sejak awal, antara lain:

1. Memastikan proses yang sedang berjalan dilaksanakan oleh instansi pemerintah atau BUMN/BUMD, bukan merupakan transaksi jual beli biasa kepada pihak swasta.
2. Memastikan terdapat surat penugasan yang menjadi dasar pelaksanaan pengadaan tanah.
3. Memastikan tanah yang dialihkan ditujukan bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

Jika pengalihan tanah dilakukan di luar mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum, maka tarif 0% tidak berlaku sehingga ada kewajiban pembayaran PPh yang timbul.

Demikian jawaban yang dapat disampaikan. Semoga membantu.

Sebagai informasi, artikel Konsultasi Pajak hadir setiap pekan untuk menjawab pertanyaan terpilih dari pembaca setia DDTCNews. Bagi Anda yang ingin mengajukan pertanyaan, silakan mengirimkannya ke alamat surat elektronik [email protected]. (dik)