PPN Masukan dari Kegiatan Membangun Sendiri, Apakah Bisa Dikreditkan?

Pertanyaan:

PERKENALKAN, saya Faiz. Saya merupakan staf divisi pajak sebuah perusahaan yang bergerak dalam industri retail, berdomisili di Jawa Barat, dan sudah dikukuhkan sebagai pengusaha kena pajak (PKP). Sebagai informasi, kami sedang berencana untuk membangun gudang untuk keperluan usaha yang akan dibangun sendiri oleh perusahaan.

Pertanyaan saya, bagaimana penghitungan pajak pertambahan nilai (PPN) atas transaksi yang timbul dari kegiatan tersebut? Selain itu, apakah PPN masukan yang kami peroleh dari kegiatan membangun sendiri dapat dikreditkan? Terima kasih.

Faiz, Jawa Barat.

Jawaban:

TERIMA kasih atas pertanyaannya, Bapak Faiz. Untuk menjawab pertanyaan Bapak, kita perlu merujuk pada Undang-Undang No. 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah s.t.d.t.d Undang-Undang No. 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU PPN s.t.d.t.d UU HPP).

Sesuai dengan Pasal 16C UU PPN s.t.d.t.d UU HPP dapat diketahui bahwa kegiatan membangun sendiri yang dilakukan oleh wajib pajak orang pribadi (WPOP) ataupun wajib pajak badan (WP badan) pada dasarnya dikenakan PPN.

Adapun yang dimaksud dengan kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan membangun suatu bangunan baru ataupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan baik oleh WPOP maupun WP badan, yang hasilnya nanti digunakan sendiri atau pihak lain.

Namun, perlu digarisbawahi, kegiatan membangun sendiri tersebut tidak dilakukan dalam rangka menjalankan kegiatan usaha atau pekerjaan oleh WPOP ataupun WP badan terkait. Hal ini sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 2 ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan No. 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri (PMK 61/2022).

Adapun bangunan yang menjadi objek PPN atas kegiatan membangun sendiri berupa 1 atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu-kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria sebagaimana tercantum dalam Pasal 2 ayat (4) PMK 61/2022, yakni:

1. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
2. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
3. luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200m2.

Kemudian, secara teknis, pengertian terkait dengan kegiatan membangun sendiri tersebut dapat dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sebagai satu-kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari 2 tahun. Simak ‘Panduan Pajak Atas Transaksi Kegiatan Membangun Sendiri’.

Oleh karena itu, apabila tenggang waktu antara tahapan kegiatan membangun bangunan lebih dari 2 tahun maka kegiatan tersebut merupakan kegiatan membangun bangunan yang terpisah meskipun memenuhi 3 kriteria di atas. Hal ini sebagaiamana diatur dalam Pasal 2 ayat (5) dan (6) PMK 61/2022.

Sementara itu, sesuai dengan Pasal 2 ayat (7), ayat (8), dan ayat (9) PMK 61/2022, apabila kegiatan membangun sendiri dilakukan oleh pihak lain maka WPOP atau WP badan terkait dapat dikecualikan dari tanggung jawab untuk membayar PPN atas kegiatan membangun sendiri.

Namun, perlu dicatat, WPOP atau WP badan tersebut perlu memberikan data dan/atau informasi yang benar. Informasi itu paling sedikit meliputi identitas dan alamat lengkap milik pihak lain yang melakukan kegiatan membangun sendiri tersebut.

Dalam hal kewajiban penyetoran PPN tetap melekat pada WPOP atau WP badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri, berikut ini merupakan ketentuan administrasi dan mekanisme penghitungan PPN atas kegiatan membangun sendiri yang diatur dalam Pasal 5 dan Pasal 7 PMK 61/2022.

Pertama, PPN atas kegiatan membangun sendiri dihitung, dipungut, dan disetor oleh perusahaan Bapak sebagai WP badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.

Kedua, tarif PPN atas kegiatan membangun sendiri yaitu sebesar 20% dikalikan tarif PPN sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat (1) UU PPN (tarif PPN yang berlaku saat ini adalah 11%) sehingga tarif efektif nya sebesar 20% x 11% = 2,2%.

Ketiga, dasar pengenaan pajak (DPP) berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan untuk membangun bangunan di setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah.

Keempat, saat terutangnya PPN atas kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat mulai dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai. Selain itu, tempat PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri yaitu berada di tempat bangunan tersebut didirikan.

Kelima, PPN atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke kas negara dengan menggunakan surat setoran pajak paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak. Keenam, melaporkan penyetoran PPN dalam surat pemberitahuan masa PPN.

Selanjutnya, perihal PPN masukan yang perusahaan Bapak peroleh atas pembayaran barang kena pajak (BKP), jasa kena pajak (JKP), serta BKP tidak berwujud kepada vendor di dalam negeri ataupun luar negeri sehubungan dengan kegiatan membangun sendiri, secara teknis tidak dapat dikreditkan. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 10 PMK 61/2022. Simak pula ‘Pajak Masukan atas BKP sehubungan dengan KMS Tidak Dapat Dikreditkan’.

Demikian jawaban yang dapat disampaikan. Semoga membantu.

Sebagai informasi, artikel Konsultasi Pajak hadir setiap pekan untuk menjawab pertanyaan terpilih dari pembaca setia DDTCNews. Bagi Anda yang ingin mengajukan pertanyaan, silakan mengirimkannya ke alamat surat elektronik [email protected].