Land Value Tax, Alternatif Lain Pemajakan Tanah

SALAH satu jenis pajak yang terlihat sepele namun ternyata paling kompleks adalah pajak atas tanah dan bangunan. Negara-negara di dunia memiliki skema pajak properti yang beragam, tergantung dari situasi dan kebijakan politis pemangku kekuasaan di masing-masing negara.

Pajak properti yang tengah jadi sorotan saat ini adalah pajak atas nilai tanah atau dikenal dengan Land Value Tax(LVT). LVT merupakan jenis pajak properti yang berkembang sejak awal abad 18. Namun, tidak banyak literatur yang mengulas mengenai LVT ini. Sejumlah publikasi sejak 1991 hanya membahas konsep dan teori pajak properti secara luas.

Untuk itu, buku berjudul Land Value Taxation yang ditulis oleh William J. McCluskey dan Riel C.D. Franzsen ini hadir untuk mengulas konsep LVT. Isi buku yang diterbitkan Ashgate Publishing pada 2005 ini lebih menitikberatkan pada implementasi LVT di beberapa negara, yaitu Jamaika, Fiji, Kenya, Selandia Baru, Afrika Selatan, Australia Barat, dan Queensland.

Dari historisnya, pemikiran yang paling berpengaruh mengenai LVT datang dari Henry George dalam bukunya ‘Progress and Poverty’ pada 1879. Menurutnya, kelangkaan tanah adalah akibat dari perilaku spekulatif, sehingga diperlukan pengenaan pajak tanah yang bersifat tunggal (single tax), yang menjamin terbukanya aksesibilitas kepemilikan tanah bagi semua kalangan.

Sejak rilisnya buku George, peran LVT sebagai sumber penerimaan negara menjadi diskusi panjang para ekonom dan ahli pajak di berbagai negara. Ide tersebut setidaknya memberikan efek pada negara-negara seperti Selandia Baru, Australia, Afrika Selatan, Jamaika, dan Kenya yang akhirnya menerapkan pajak tersebut.

Dalam memahami konsep LVT, buku ini menjelaskan terlebih dahulu mengenai konsep nilai tanah (land value) dan karakteristik unik tanah. Definisi land value mengacu pada aliran pendapatan yang bersumber dari tanah sebagai faktor produksi dalam periode tertentu. Nilai ini terkait dengan penghasilan yang berasal dari pemanfaatan tanah. Meskipun tanah tersebut tidak dimanfaatkan dalam produksi, nilainya tetap ada berdasarkan konsep opportunity cost, yang mengacu pada harga pasar yang berlaku.

Sebagai faktor produksi, tanah sama dengan komoditas lain yang diperjualbelikan dalam pasar. Artinya, secara ekonomi, harga atau nilai tanah akan tergantung pada permintaan dan penawaran (demand & supply). Dalam hal ini, tanah memiliki kurva yang unik, dari sisi penawaran bersifat inelastis sempurna karena tanah memiliki jumlah yang tetap dan tidak berubah, sehingga perubahan harga tidak berpengaruh terhadap jumlah penawaran.

Karakter ekonomis tanah ini memberi pengaruh signifikan terhadap pengenaan LVT. Pajak ini dikenakan atas asumsi bahwa LVT tidak akan mengganggu penawaran tanah dan titik keseimbangan ekonomi. Sedangkan dari sisi permintaan bersifat turunan (derived demand). Kebutuhan tanah tidak bersifat independen, namun bergantung pada permintaan produksi barang dan jasa. Hal ini juga yang akan mempengaruhi nilai tanah tersebut.

Secara umum, terdapat tiga jenis pajak properti. Pertama, pajak atas penghasilan yang diperoleh dari properti. Kedua, pajak atas area (ukuran properti). Jenis ini seperti model pajak bumi dan bangunan (PBB) yang diterapkan di Indonesia. Ketiga, pajak atas nilai sewa atau modal (ad valorem). Buku ini hanya mengulas mengenai jenis yang ketiga yang menitikberatkan pada nilai tanah. Secara lebih rinci, pajak tersebut memiliki basis yang berbeda, yang terdiri dari rental value, capital improved value, unimproved land value, improvement value only, dan site value plus improvement value.

Pajak atas nilai sewa biasanya dikenakan secara tahunan, baik nilai sewa tersebut terealisasi atau tidak. Pengenaannya tidak memperhatikan ada atau tidak gedung di atasnya. Sedangkan capital improved value dikenakan berdasarkan harga pasar, tanah dan bangunan dianggap satu kesatuan.

Sementara, unimproved land value tax atau unimproved site value tax (USV) dikenakan atas harga pasar tanah yang dianggap kosong atau tidak digunakan. Segala bentuk pembangunan di atas tanah tersebut diabaikan dalam menghitung nilai tanah. Berbanding terbalik, improvement value only mengabaikan nilai tanah dan hanya mengacu pada nilai pembangunannya saja. Sementara site value plus improvement value mengenakan pajak atas tanah dan bangunan dengan sistem yang terpisah.

Terdapat beberapa poin yang dicermati dari beberapa negara yang menerapkan LVT. Pertama, mengenai kepemilikan tanah. Beberapa negara memilih untuk mengenakan pajak pada pemilik atau pihak yang melakukan pembangunan atas suatu tanah karena lebih mudah diidentifikasi sebagai wajib pajak, dibandingkan melihat pemilik tanah itu sendiri.

Misalnya di Tanzania, seluruh tanahnya telah dinasionalisasi sebagai aset negara, sehingga basis pajak yang dipilih adalah capital value atas bangunan yang didirikan. Hal yang sama terjadi di Sierra Leone yang menerapkan annual value bangunan sebagai basis pajaknya. Dari 7 yurisdiksi yang ditelusuri, LVT pada hakikatnya dikenakan atas tanah yang berstatus hak milik.

Kedua, adanya multiple tax base. Perlu dicatat, ketentuan di Australia, Kenya, Selandia Baru, dan Afrika Selatan membolehkan pemerintah lokal untuk menentukan basis pajak atas tanah yang akan diterapkan. Namun, dalam praktiknya, Kenya hanya menggunakan site value. Hal yang sama juga terjadi Jamaika.

Di Afrika Selatan, meski memiliki sistem nasional yang seragam melalui capital improved values, sejak awal abad-20an pemerintah daerah memiliki dispensasi untuk menentukan basis pengenaan pajak atas tanah. Dari kasus di Australia, Selandia Baru, dan Afrika Selatan diketahui ada tren untuk tidak menggunakan land value sebagai basis pajak. Preferensinya ada pada capital improved value.

Alasan yang paling rasional adalah karena adanya kesulitan dalam memisahkan nilai tanah dan bangunan yang didirkan, ketersediaan data nilai aset yang akurat dan kapasitas dalam melakukan revaluasi secara regular.

Ketiga, tanah pedesaan dan pertanian sebagai objek pajak. Dari semua negara yang diteliti, kecuali Kenya dan Fiji, tanah pedesaan masuk sebagai objek pajak tanah. Tanah pertanian juga masuk basis pajak di semua negara, kecuali Kenya. Beberapa negara memastikan pajak atas tanah pertanian tidak memberatkan masyarakat melalui kebijakan keringanan tertentu.

Keempat, tarif yang diterapkan. Bahl (1998) berpendapat salah satu masalah penerapan LVT adalah pada faktanya LVT hanya akan efisien diterapkan sebagai sumber penerimaan jika dikenakan dengan tarif yang relatif tinggi. Hal ini benar adanya apalagi revaluasi tidak dilakukan secara regular. Ada tren untuk membedakan tarif pajak antara properti di kawasan sentra bisnis dengan properti di kawasan non-bisnis yang memiliki nilah lebih rendah.

Kelima, administrasi pajak. Faktor alami basis pajak tanah yang sulit dikelola seringkali jadi kambing hitam kinerja buruk pajak properti. Padahal, faktanya kinerja buruk tersebut disebabkan oleh tidak realistisnya atau rendahnya tarif pajak yang diterapkan, serta lemahnya administrasi pajak.

Dengan pendataan basis pajak yang buruk, banyak properti yang tidak teregistrasi dengan baik. Valuasi tanah yang buruk akibat kurangnya kapasitas dan keahlian, mekanisme penagihan dan pemungutan yang buruk dan kurangnya pemanfaatan mekanisme penegakan yang tepat jadi titik persoalan.

Di akhir buku ini, penulis menekankan bahwa di beberapa negara penerapan LVT lebih mudah dikomunikasikan kepada wajib pajak dan di beberapa negara lain agak sulit dan kompleks. Wajib pajak di negara-negara maju pada umumnya memiliki apresiasi yang lebih besar terhadap apapun basis pajak yang diterapkan, sepanjang menerima layanan publik yang baik dari pajak yang dibayarkan.

Pengalaman hampir seabad di Selandia Baru, Australia Barat, Queensland dan Afrika Selatan mengindikasikan sistem LVT dapat bekerja dengan baik dan memberikan kontribusi penerimaan yang signifikan. Hal itu dapat terwujud jika dibarengi dengan kemampuan dan kapasitas untuk melakukan revaluasi secara regular, kebijakan tarif yang dilandasi asas keadilan, dan pemenuhan hak wajib pajak dalam hal pelayanan publik.

Tertarik untuk membaca buku ini? Silakan berkunjung ke DDTC Library.*