Harta Tak Bergerak

PENGHASILAN dari harta tak bergerak merupakan salah satu bentuk penghasilan pasif (passive income). Yaitu, penghasilan yang secara prinsip diperoleh dengan tidak terlibat secara langsung. Dalam OECD Model dan UN Model, pemajakan atas penghasilan dari harta tak bergerak yang terletak di suatu negara yang dimiliki oleh subjek pajak dalam negeri dari negara lainnya diatur dalam Pasal 6.

Pemajakan atas penghasilan dari harta tak bergerak berdasarkan Pasal 6 OECD Model dan UN Model tidak memperhatikan di mana pihak yang membayarkan penghasilan bertempat kedudukan. Namun, hanya memperhatikan di mana subjek pajak dalam negeri yang menerima penghasilan berdomisili dan di mana letak dari harta tak bergerak yang menghasilkan penghasilan tersebut.

Dalam hal ini, harta tak bergerak tersebut harus terletak atau berada di negara yang berbeda dengan negara di mana subjek pajak dalam negeri yang menerima penghasilan bertempat tinggal atau bertempat kedudukan (negara domisili). Oleh karena itu, Pasal 6 OECD Model dan UN Model tidak berlaku untuk penghasilan dari harta tak bergerak yang terletak di negara domisili ataupun negara ketiga.

Terkait alokasi hak pemajakan, Pasal 6 ayat (1) OECD Model dan UN Model memberikan hak pemajakan utama secara tidak terbatas (primary unlimited jurisdiction to tax) kepada negara sumber untuk mengenakan pajak yang timbul dari harta tak bergerak yang terletak (situated) di negara sumber tersebut. Atau dengan kata lain, pemajakan atas penghasilan dari harta tak bergerak menganut prinsip situs (situs principle). Yaitu, pajak dikenakan di negara di mana harta tak bergerak terletak (situated).

Di lihat dari sisi pengalokasian hak pemajakan, Pasal 6 ayat (1) memberikan keuntungan lebih kepada negara sumber. Selain itu, tidak seperti penghasilan pasif lainnya (bunga dan dividen), OECD Model dan UN Model tidak membatasi hak pemajakan negara sumber atas penghasilan dari harta tak bergerak.

Pada dasarnya, Pasal 6 OECD Model dan UN Model tidak mendefinisikan istilah harta tak bergerak secara khusus. Namun, menyerahkan penjelasan mengenai definisi tersebut kepada kepada ketentuan domestik dari negara sumber di mana properti tersebut terletak. Akan tetapi, terlepas dari adanya pendelegasian ini, sebenarnya rumusan Pasal 6 ayat (2) OECD Model dan UN Model telah memberikan pandangannya mengenai definisi dari harta tak bergerak itu sendiri.

Dari rumusan Pasal 6 ayat (2), pengertian harta tak bergerak untuk tujuan penerapan P3B meliputi:

1. Benda-benda yang menyertai harta tak bergerak, yang umumnya mencakup objek fisik yang terpasang secara permanen pada harta tak bergerak seperti bangunan, instalasi permanen;
2. Ternak dan peralatan yang dipergunakan dalam pertanian;
3. Hak-hak yang terdapat dalam ketentuan peraturan perundang-undangan yang berkenaan dengan pertanahan berlaku; (iv) hak memungut hasil atas harta tak bergerak dan hak atas pembayaran-pembayaran tidak tetap atau tetap sebagai imbalan atas pengerjaan atau hak untuk mengerjakan, kandungan mineral, dan sumber-sumber daya alam lainnya.

Penghasilan dari harta tak bergerak pada umumnya diterapkan dari pemanfaatan langsung (direct use) harta tak bergerak, penyewaan, ataupun bentuk pemanfataan lainnya atas harta tak bergerak, seperti pengalihan harta tak bergerak. Hal ini sebagaimana rumusan yang diatur dalam Pasal 6 ayat (2) OECD Model dan UN Model.

Dalam hal harta tak bergerak yang dimiliki oleh suatu perusahaan subjek pajak dalam negeri suatu negara (negara domisili) terletak di negara lainnya (negara sumber), Pasal 6 ayat (4) OECD Model dan UN Model mengatur bahwa hak pemajakan atas penghasilan dari harta tak bergerak hanya dikenakan pajak di negara sumber. Hal ini mencakup harta tak bergerak yang merupakan bagian harta dari suatu BUT yang terletak di negara lainnya. Dengan demikian, Pasal 6 ayat (4) menunjukkan dengan jelas bahwa pasal yang berlaku untuk pemajakan atas penghasilan dari harta tak bergerak yang dimiliki oleh perusahaan adalah Pasal 6 dan bukan Pasal 7.