Mengoptimalkan Pajak atas Sewa Rumah tanpa Menekan Pasar Hunian

“We can’t build a liveable world if people don’t have a place to live. Housing is a human right. It is a public good. And it is crucial to achieving the Sustainable Development Goals,” ujar Antonio Guterres dalam UN-Habitat Assembly.

Pernyataan Sekretaris Jenderal Perserikatan Bangsa-Bangsa tersebut menegaskan rumah sebagai kebutuhan dasar dan tempat berlindung. Namun, bagi sebagian masyarakat, rumah juga dapat berfungsi sebagai tabungan, investasi, sekaligus sumber pendapatan ketika disewakan.

Di titik inilah rumah bersinggungan dengan perpajakan. Ketika sebuah hunian menghasilkan pendapatan, muncul persoalan mengenai bagaimana penghasilan tersebut dipajaki tanpa mengabaikan fungsi rumah sebagai kebutuhan dasar masyarakat.

Ketika Rumah Menjadi Objek Perluasan Basis Pajak

Dalam konsultasi publik RAPBN 2027, Kementerian Keuangan (Kemenkeu) sempat menyinggung upaya perluasan basis pajak. Salah satunya dengan mengoptimalkan pajak atas penghasilan dari rumah yang disewakan atau dikontrakkan.

Wacana tersebut masih berada dalam tahap kajian. DJP juga menegaskan belum ada program spesifik pada 2027 yang secara khusus menargetkan pemilik rumah kontrakan. Oleh karena itu, wacana pajak rumah kontrakan perlu ditempatkan secara hati-hati.

Indonesia sendiri sebenarnya telah mengenakan PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan. Berdasarkan PP 34/2017, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai sewa.

Dengan demikian, yang menjadi objek pajak bukan kepemilikan rumah, melainkan penghasilan yang diperoleh ketika rumah tersebut disewakan.

Namun, urgensi optimalisasi pajak pada sektor ini juga perlu mempertimbangkan kondisi pasar perumahan. Dalam Survei Harga Properti Residensial (SHPR), Bank Indonesia mencatat penjualan properti residensial pada kuartal I/2026 turun 25,67%.

Dalam survei yang sama, perpajakan disebut-sebut sebagai salah satu faktor yang menghambat penjualan properti dengan proporsi 11,28%. Data itu tidak serta-merta menunjukkan pajak menjadi penyebab utama pelemahan penjualan, tetapi tetap perlu menjadi pertimbangan dalam merancang kebijakan fiskal di sektor properti.

Dengan demikian, optimalisasi pajak atas penghasilan sewa perlu dilakukan secara hati-hati agar tidak menambah tekanan terhadap pasar hunian.

Rekomendasi Optimalisasi Pajak yang Tepat Sasaran

Optimalisasi pajak atas penghasilan sewa properti residensial memang bisa saja memperluas basis penerimaan tanpa harus menciptakan objek ekonomi baru. Pemerintah dapat menggunakan data kepemilikan dan mencocokkannya dengan data penghasilan untuk mengidentifikasi pendapatan sewa yang belum dilaporkan.

Eerola et al. (2026) menunjukkan peningkatan kualitas informasi dan penargetan pengawasan dapat mendorong kepatuhan di pasar rumah sewa. Pendekatan tersebut juga dapat menjaga level playing field agar pemilik yang telah patuh tidak berada pada posisi yang kurang menguntungkan ketimbang mereka yang menyewakan properti, tetapi tidak melaporkan penghasilannya.

Namun, dampak kebijakan tetap perlu dipertimbangkan. Jika pengawasan hanya bertumpu pada jumlah rumah, pemilik yang tidak memperoleh penghasilan sewa dapat ikut terjaring.

Di sisi lain, apabila beban pajak atas penghasilan sewa terlalu tinggi, sebagian beban berpotensi diteruskan kepada penyewa melalui kenaikan harga sewa. Dampaknya dapat dirasakan terutama oleh masyarakat kelas menengah dan bawah yang bergantung pada hunian sewa.

Karena itu, terdapat beberapa hal yang perlu dipertimbangkan pemerintah sebelum mengoptimalkan pemajakan di sektor ini. Pertama, membedakan kepemilikan aset dan penghasilan sewa.

Kepemilikan rumah kedua tidak serta-merta menunjukkan adanya kemampuan ekonomis tambahan karena rumah tersebut belum tentu disewakan dan menghasilkan pendapatan.

Rumah kedua dapat digunakan oleh keluarga, dibiarkan kosong, atau disiapkan sebagai tempat tinggal pada masa mendatang. Untuk itu, kepemilikan aset sebaiknya hanya menjadi indikator awal, bukan dasar tunggal untuk menentukan adanya penghasilan kena pajak.

Kedua, menggunakan pendekatan berbasis risiko dan data serta mengukur dampaknya terhadap pasar hunian. Kepemilikan beberapa properti dapat digunakan sebagai risk indicator, tetapi pemerintah tetap perlu mengonfirmasi adanya transaksi atau pendapatan sewa.

Sebelum pengawasan diperluas, simulasi terhadap harga sewa, pasokan hunian, investasi, dan potensi penerimaan negara perlu dilakukan agar kebijakan tidak hanya efektif dari sisi penerimaan, tetapi juga tetap proporsional terhadap kondisi pasar.

Ketiga, mengevaluasi kembali desain PPh Final 10%, terutama jika pemerintah ingin mendorong investasi properti produktif dalam jangka panjang.

Sebagai pembanding, Singapura memisahkan pajak atas kepemilikan properti dan pajak atas penghasilan sewa. Property tax tetap dikenakan atas properti, baik ditempati sendiri, disewakan, maupun dibiarkan kosong. Sementara itu, rental income dikenai income tax setelah dikurangi biaya yang diperbolehkan.

Untuk properti residensial yang disewakan, pemilik dapat menggunakan biaya deemed sebesar 15% dari bruto sewa, di samping pengurangan bunga pinjaman yang memenuhi syarat.

Dalam Housing Taxation in OECD Countries, OECD menjelaskan pemajakan atas realised net rental income membuat kewajiban pajak lebih selaras dengan penghasilan aktual wajib pajak.

Dalam konteks Indonesia, pemerintah dapat mengevaluasi apakah skema final berbasis bruto masih menjadi pilihan yang paling tepat atau perlu dikembangkan alternatif yang lebih mencerminkan penghasilan neto.

Dalam kerangka pajak sebagai kesepakatan bersama, perluasan basis penerimaan perlu tetap menjaga agar beban pajak mencerminkan kemampuan ekonomis wajib pajak dan tidak mengurangi keterjangkauan hunian.

Pada akhirnya, pajak yang baik bukan sekadar pajak yang menemukan sumber penerimaan tambahan, tetapi pajak yang mampu menjangkau kemampuan ekonomis wajib pajak secara lebih tepat dan adil. (rig)