Sudah Bayar DP Rumah, Bisakah Dapat Insentif PPN DTP PMK 21/2021?

Pertanyaan:
Perkenalkan, nama saya Arif. Saya adalah karyawan perusahaan konstruksi di Jakarta. Saya mendengar pemerintah memberikan fasilitas PPN untuk pembelian rumah.

Dalam kasus saya, pada bulan Februari lalu, saya baru saja membayar uang muka (down payment/DP) sebesar 10% kepada pengembang untuk pembelian rumah seharga Rp1,1 miliar termasuk PPN. Pembayaran DP saya lakukan agar rumah tersebut bisa dibangun, sedangkan sisa pembayarannya menggunakan skema kredit kepemilikan rumah (KPR).

Berdasarkan kasus saya tersebut, apakah saya masih bisa mendapatkan fasilitas PPN untuk pembelian rumah ini?

Arif, Jakarta.

Jawaban:
TERIMA kasih Bapak Arif atas pertanyaannya. Baru-baru ini, pemerintah menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan No. 21/PMK.010/2021 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Unit Hunian Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2021 (PMK 21/2021).

PMK 21/2021 yang berlaku 1 Maret 2021 memberikan fasilitas PPN ditanggung pemerintah (PPN DTP) atas penyerahan rumah tapak dan unit hunian rumah susun. Sebelum menjawab pertanyaan Bapak, berikut beberapa ketentuan dalam PMK 21/2021 yang perlu diketahui.

Pasal 2 PMK 21/2021 mengatur:

“PPN yang terutang atas penyerahan:

1. rumah tapak; dan
2. unit hunian rumah susun,

ditanggung oleh Pemerintah untuk Tahun Anggaran 2021.”

Selanjutnya, Pasal 3 PMK No. 21 Tahun 2021 mengatur:

“PPN terutang yang ditanggung Pemerintah atas penyerahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, merupakan penyerahan yang terjadi pada saat:

1. ditandatanganinya akta jual beli; atau
2. diterbitkan surat keterangan lunas dari penjual,

serta dilakukan penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau unit hunian rumah susun siap huni yang dibuktikan dengan berita acara serah terima.”

Kemudian, Pasal 4 PMK No. 21 Tahun 2021 mengatur:

“(1) Rumah tapak dan unit hunian rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 harus memenuhi persyaratan:

1. Harga Jual paling tinggi Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah); dan
2. merupakan rumah tapak baru dan unit hunian rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.

(2)  Rumah tapak baru dan unit hunian rumah susun baru sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b merupakan rumah tapak dan unit hunian rumah susun yang pertama kali diserahkan oleh pengembang dan belum pernah dilakukan pemindahtanganan.

(3)  Dalam hal atas rumah tapak dan unit hunian rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan kepada penjual sebelum berlakunya Peraturan Menteri ini, dapat diberikan PPN ditanggung pemerintah dengan ketentuan:

1. dimulainya pembayaran uang muka atau cicilan pertama kali kepada penjual paling lama 1 Januari 2021;
2. pemenuhan ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dilakukan pada periode pemberian insentif PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini; dan
3. PPN ditanggung pemerintah diberikan hanya atas PPN yang terutang atas pembayaran sisa cicilan dan pelunasan yang dibayarkan selama periode pemberian PPN ditanggung pemerintah berdasarkan Peraturan Menteri ini.”

Kemudian, Pasal 6 PMK No. 21 Tahun 2021 mengatur:

“(1) PPN ditanggung oleh Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 4 diberikan sebesar:

1. 100% (seratus persen) dari PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak atau unit hunian rumah susun dengan Harga Jual paling tinggi Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah); dan
2. 50% (lima puluh persen) dari PPN yang terutang atas penyerahan rumah tapak atau unit hunian rumah susun dengan Harga Jual di atas Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah) sampai dengan Rp5.000.000.000,00 (lima miliar rupiah).

(2)  PPN ditanggung oleh Pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan untuk penyerahan yang dilakukan pada Masa Pajak Maret 2021 sampai dengan Masa Pajak Agustus 2021.”

Berdasarkan pada ketentuan-ketentuan di atas, dapat disimpulkan Bapak Arif tetap dapat memanfaatkan fasilitas PPN DTP atas pembelian rumah meskipun pembayaran DP-nya dilakukan sebelum berlakunya PMK 21/2021.

Hal tersebut dikarenakan sesuai dengan Pasal 4 ayat (3) PMK 21/2021, fasilitas PPN DTP atas pembelian rumah dapat diberikan sepanjang pembayaran uang muka kepada penjual dilakukan paling lama 1 Januari 2021.

Di samping itu, untuk dapat memanfaatkan fasilitas PPN DTP, rumah yang Bapak Arif beli harus sudah diserahterimakan paling lambat bulan Agustus 2021 yang dibuktikan dengan adanya berita acara serah terima sesuai Pasal 3 dan Pasal 6 ayat (2) PMK 21/2021

Namun demikian, fasilitas PPN DTP yang diberikan hanya atas sisa pembayarannya. Selain itu, PPN yang telah dibayarkan dalam DP tidak dapat direstitusi. Berikut adalah perhitungan fasilitas PPN DTP yang dapat dimanfaatkan oleh Bapak Arif (dalam rupiah):

Berdasarkan pada penghitungan di atas maka fasilitas PPN DTP yang dimanfaatkan Bapak Arif adalah sebesar Rp90 juta rupiah. Sementara PPN yang terlanjur dibayar atas DP pembelian rumah sebesar 10 juta rupiah tidak mendapatkan fasilitas PPN DTP dan juga tidak dapat dimintakan pengembalian (restitusi).

Demikian jawaban kami. Semoga membantu. (kaw)