Jual Rumah Bekas Hasil Renovasi, kena PPh Final UMKM atau Wajib PKP?

Pertanyaan:

PERKENALKAN, saya Mahfud. Perusahaan saya bergerak di bidang penjualan rumah bekas yang telah saya renovasi hingga kondisinya bagus. Apakah usaha saya termasuk UMKM yang dikenai PPh Final 0,5%, atau tetap harus dikukuhkan sebagai pengusaha kena pajak (PKP) walaupun omzetnya belum mencapai Rp4,8 miliar? Mohon penjelasannya. Terima kasih.

Jawaban:

TERIMA kasih atas pertanyaannya, Bapak Mahfud.

Pertanyaan Bapak menyangkut dua jenis pajak yang aturannya terpisah, yaitu Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Angka Rp4,8 miliar muncul di kedua aturan, tetapi fungsinya berbeda.

Untuk PPh, ketentuan pokoknya diatur dalam PP 55/2022 s.t.d.d. PP 20/2026, yang mulai berlaku sejak 22 April 2026. Tata caranya diatur dalam PMK 164 Tahun 2023, yang juga memuat kewajiban pelaporan usaha untuk dikukuhkan sebagai PKP. Berikut penjelasannya satu per satu.

Pertama, dari sisi PPh tarif 0,5% tidak berlaku untuk penjualan rumah.

Berdasarkan PP 55/2022 s.t.d.d. PP 20/2026, penghasilan dari usaha yang diterima wajib pajak dalam negeri dengan peredaran bruto tertentu dikenai PPh final sebesar 0,5%. Wajib pajak yang dimaksud adalah orang pribadi, badan berbentuk perseroan perorangan yang didirikan oleh satu orang, dan koperasi, dengan peredaran bruto tidak melebihi Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak.

Pada dasarnya bentuk usaha Pak Mahfud, menentukan apakah Bapak bisa memakai tarif ini. Setelah diberlakukannya PP 20/2026, badan berbentuk CV, firma, atau PT (selain perseroan perorangan) tidak lagi masuk kelompok tersebut. Wajib pajak badan hanya dapat melanjutkan PPh Final UMKM sampai jangka waktu yang berlaku sebelumnya berakhir dan hanya jika masih memenuhi kriteria.

Namun, PP 55/2022 s.t.d.d. PP 20/2026, mengecualikan penghasilan yang telah dikenai PPh final berdasarkan ketentuan perpajakan tersendiri. Dalam hal ini, penjualan rumah beserta tanahnya termasuk kelompok pengecualian ini, karena pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan termasuk transaksi yang dikenai PPh final berdasarkan PP 34/2016.

Beleid ini mengatur besarnya PPh final dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu:

1. 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan rumah sederhana atau rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
2. 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
3. 0% atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah

Dengan demikian, meskipun omzet Bapak masih di bawah Rp4,8 miliar dan bentuk usaha Bapak memenuhi syarat, penjualan rumah tetap dikenai PPh final sesuai PP 34/2016.

PPh final ini wajib disetor sendiri oleh penjual sebelum akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT. Kode billing dibuat sendiri melalui Coretax pada menu Pembayaran, submenu Layanan Mandiri Kode Billing, dengan KAP-KJS 411128-402. Kode billing berlaku 14 hari sejak diterbitkan. Bila lewat, Bapak perlu membuat kode billing baru. Pastikan NPWP atau NIK Bapak sudah terdaftar dan aktif di Coretax sebelum membuat kode billing.

Bila Bapak juga memiliki penghasilan usaha lain yang tidak dikenai PPh final tersendiri, misalnya toko bahan bangunan, penghasilan tersebut tetap dapat dikenai tarif 0,5% selama bentuk usahanya memenuhi kriteria, ambang batas, dan Bapak tidak memilih dikenai PPh dengan ketentuan umum.

Untuk kasus seperti ini, ada satu hal yang sering terlewat. Peredaran bruto yang diuji terhadap batasan Rp4,8 miliar adalah seluruh peredaran bruto usaha pada tahun pajak terakhir sebelum tahun pajak bersangkutan, baik penghasilan yang dikenai PPh final maupun yang tidak final.

Misalnya pada tahun pajak 2026 Bapak menjual 2 rumah dengan total Rp5 miliar dan memperoleh Rp500 juta dari toko bahan bangunan. Peredaran bruto seluruhnya Rp5,5 miliar, sehingga pada tahun pajak 2027 penghasilan toko bahan bangunan tidak lagi dapat dikenai PPh final 0,5%.

Kedua, dari sisi PPN mengenai batasan Rp4,8 miliar untuk menentukan kewajiban PKP.

Berdasarkan UU PPN, pengusaha yang menyerahkan Barang Kena Pajak (BKP) atau Jasa Kena Pajak (JKP) wajib untuk dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP). Pengusaha kecil dikecualikan dari kewajiban tersebut. Berdasarkan PMK 68/PMK.03/2010 s.t.d.d. 197/PMK.03/2013, pengusaha kecil adalah pengusaha yang peredaran brutonya dalam 1 tahun buku tidak lebih dari Rp4,8 miliar.

Artinya, selama total penyerahan dalam 1 tahun buku belum melewati Rp4,8 miliar, Bapak tidak wajib menjadi PKP dan tidak perlu memungut PPN atas penjualan rumah tersebut. Status "rumah bekas" pada prinsipnya tidak mengubah perlakuan ini. Perlu dicatat bahwa PP 20/2026 hanya mengubah aturan PPh sehingga ketentuan PPN dan kewajiban PKP tidak berubah.

Namun, perlu dicatat, apabila batasan Rp4,8 miliar telah terlampaui maka Bapak wajib melaporkan usaha untuk dikukuhkan sebagai PKP paling lambat pada akhir tahun buku saat batasan terlampaui.

Selanjutnya, kewajiban memungut, menyetor, dan melaporkan PPN dimulai pada masa pajak pertama tahun buku berikutnya. Bila Bapak terlambat, PPN dipungut sejak Bapak dikukuhkan dan DJP dapat menerbitkan surat ketetapan pajak dan/atau surat tagihan pajak.

Bapak juga boleh memilih menjadi PKP lebih awal walaupun omzet belum melewati batas Rp4,8 miliar. Pilihan ini biasanya dipertimbangkan bila pembeli atau lawan transaksi membutuhkan faktur pajak saat bertransaksi dengan Bapak. Konsekuensinya, Bapak harus memungut PPN dan memenuhi kewajiban pelaporannya sejak masa pajak yang Bapak tentukan.

Baik untuk PKP wajib maupun sukarela, permohonan pengukuhan PKP diajukan secara elektronik melalui Coretax dengan melampirkan peta dan foto lokasi usaha. Surat pengukuhannya juga diterbitkan secara digital di Coretax.

Demikian penjelasan yang dapat kami sampaikan. Semoga informasi ini membantu Bapak Mahfud dalam menentukan kewajiban pajaknya.