Beli atau Dapat Warisan Properti di Jakarta, Pahami Kewajiban Pajaknya

JAKARTA, DDTCNews — Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta mengingatkan masyarakat untuk memahami kewajiban pajak daerah saat memperoleh properti. Kewajiban pajak daerah tersebut muncul atas perolehan properti baik melalui transaksi jual beli, hibah, maupun warisan.

Berdasarkan Peraturan Daerah (Perda) Provinsi DKI Jakarta No. 1/2024, terdapat 2 jenis pajak daerah yang berkaitan erat dengan properti, yaitu bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) serta pajak bumi dan bangunan perdesaan dan perkotaan (PBB-P2). Keduanya memiliki objek, mekanisme pemungutan, serta saat terutang yang berbeda.

"BPHTB hadir ketika kita memperoleh hak. PBB-P2 hadir selama kita memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan objek yang menjadi objek pajak," tulis Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) DKI Jakarta dalam laman resminya, dikutip pada Senin (26/10/2026).

BPHTB dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pemprov DKI Jakarta menegaskan perolehan hak tidak semata-mata timbul dari transaksi jual beli. Adapun perolehan hak yang dimaksud juga mencakup tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan, pemisahan hak, penggabungan, peleburan, pemekaran usaha, hingga hadiah.

Merujuk Perda 1/2024, tarif BPHTB di DKI Jakarta ditetapkan sebesar 5%. Dasar pengenaan pajaknya dihitung dari nilai perolehan objek pajak (NPOP) setelah dikurangi NPOP tidak kena pajak (NPOPTKP). Simak Apa Itu BPHTB?

Berdasarkan Pasal 39 ayat (4) Perda 1/2024, besarnya NPOPTKP ditetapkan sebesar Rp250 juta untuk perolehan hak pertama. Selain itu, ada pula NPOPTKP khusus sebesar Rp1 miliar untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris yang diterima keluarga.

Keluarga yang dimaksud adalah keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat atau waris, termasuk suami/istri. Misal, seorang anak memperoleh warisan rumah dari orang tuanya maka menggunakan NPOPTKP senilai Rp1 miliar.

Meski demikian, Pemprov DKI menegaskan tidak semua perolehan rumah pertama otomatis dikenakan BPHTB. Sebab, Perda 1/2024 memberikan pengecualian, salah satunya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang memenuhi ketentuan.

Berbeda dengan BPHTB, PBB-P2 dikenakan atas kepemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan tanah dan/atau bangunan. Secara umum, tarif PBB-P2 di Jakarta dipatok sebesar 0,5%. Adapun untuk lahan produksi pangan dan peternakan dikenakan tarif sebesar 0,25%.

Perda 1/2024 juga mengatur NJOP tidak kena pajak (NJOPTKP) sebesar Rp60 juta untuk satu objek pajak per wajib pajak. Artinya, dasar pengenaan PBB-P2 tidak langsung merujuk pada NJOP melainkan dikurangi dengan NJOPTKP terlebih dahulu.

Terkait fluktuasi tagihan PBB-P2, Bapenda menjelaskan hal tersebut dipengaruhi oleh penyesuaian NJOP. Penyesuaian NJOP tersebut mempertimbangkan tren nilai pasar serta perkembangan wilayah setempat. Alhasil, penyesuaian NJOP akan membuat dasar pengenaan PBB-P2 berubah dan berpengaruh pada tagihan PBB-P2.

"Jadi, BPHTB dan PBB-P2 bukan pajak yang sama dan bukan pula pajak yang saling menggantikan. Sederhananya apabila memperoleh hak atas properti maka perhatikan BPHTB. Sementara itu, apabila telah memiliki, menguasai, dan/atau memanfaatkan suatu propoerti maka perhatikan PBB-P2, " pungkas Bapenda. (dik)